如何改变这一关键类别的办公室用户的策略

导读 由于不确定他们的团队何时能够返回办公室以及数量仍然迫在眉睫,一些事务所对后的租赁计划采取观望态度。根据 Newmark 和 Savills 对事
2022-03-29 15:58:22

由于不确定他们的团队何时能够返回办公室以及数量仍然迫在眉睫,一些事务所对后的租赁计划采取观望态度。根据 Newmark 和 Savills 对事务所房地产趋势的最新报告,许多公司选择续签现有租约而不是在过去一年搬迁,而那些续签租约的公司这样做的期限更短,通常是五年或更短。

Newmark 的报告——事务所的房地产趋势:他们最近的演变以及后的预期——指出,​​在开始后,纽约市签署的五项最大的事务所交易的期限为五年或更短。

由 Legal Tenant Practice Group 主席 Tom Fulcher 和副总裁兼美洲研究负责人 Sarah Dreyer 撰写的第一太平戴维斯事务所活动报告称,从 2019 年到 2020 年,事务所的续签期限平均下降了 23%。

报告称:“旧金山是受和相关业务限制影响最严重的市场之一,其平均跌幅最大,表明短期续约很普遍,而市场正在等待任何形式的重新开放。”

在更不寻常的事务所续租合同中,Blank Rome 在没有固定面积的情况下续签了在费城的租约,而是选择在租约开始前就减少空间做出最终决定。

Newmark 研究总监和报告作者 Bethany Schneider 指出,在过去的五到十年中,事务所一直在缩小规模,因为他们专注于空间效率,通常选择在更新和/或更好的建筑中占用更少的空间。现在他们的员工已经远程工作了一年,这些公司意识到他们可能没有尽可能有效地使用他们的空间。

“他们意识到,由于旅行、会议等原因,一些办公室每周只占用两三天,”施耐德告诉商业地产执行官。

施耐德说,为 后重返办公室的计划还导致事务所考虑“从完全虚拟的公司到前流行的传统办公室模式的一系列未来选择”。

虽然不太可能实现完全远程办公,但在事务所办公室向通用酒店或非专用工作空间的转变也是如此。但很明显,可能会出现一些变化,这些变化可能需要在单一空间办公室之外实施更灵活的办公室配置,这是一个突出的趋势。

施耐德说,选项可能包括为部分和员工提供酒店住宿,可能占 10% 到 30%。其他可能性可能是将非法律人员重新安置到成本较低的房地产市场,提供更多的卫星办公室并允许在家工作的更大灵活性。她说,一些公司已经开始对员工进行调查,以了解他们在之前是如何使用办公空间的,目的是确定之后员工计划在办公室的频率以及这对未来的空间需求意味着什么。

租赁和转租活动

根据 Newmark 白皮书,事务所的租赁活动在 2019 年至 2020 年间下降了 41%。第一太平戴维斯报告指出,2020 年,使用超过 20,000 平方英尺的公司在主要市场总共租赁了 540 万平方英尺,比 2019 年下降了 37%。此外,第四季度的活动量最低,因为租赁计划在结束之前进行,但这因市场而异。

华盛顿特区、洛杉矶和旧金山等一些市场去年的交易量有所增加。在华盛顿特区,事务所的活动增加了 42%,而该国首都的整体市场活动下降了 24%。在续约的推动下,洛杉矶的事务所租赁活动增加了 37%,而整体市场的租赁量下降了 47%。

在受疫情影响最严重的市场之一旧金山,事务所的租赁活动同比增长了 23%,而所有行业的整体租赁量下降了 68%。在纽约,事务所的租赁活动从 2019 年的 310 万平方英尺下降到 2020 年的 140 万平方英尺,下降了近 55%。

在期间,一些公司正在采取机会主义的方式进行交易。一些人重组了他们的租约,以利用房东提供的有吸引力的特许权套餐。其他人则转向转租多余的空间。

两份报告就事务所在转租增加中的作用有多大不同。据第一太平戴维斯称,随着公司寻求降低房地产成本,所有市场的可用转租空间增加了 52%。但是,第一太平戴维斯报告的作者写道,“一般而言,事务所对大多数市场的转租可用性的增加没有贡献”;除华盛顿特区外,自 2020 年第一季度以来,事务所转租占主要市场转租空间的 6% 或更少。

然而,Newmark 报告发现,转租趋势在洛杉矶等事务所高度集中的高成本市场更为普遍,洛杉矶至少有三家事务所提供 25,000 平方英尺或更大的转租空间。市中心和世纪城子市场。报告称,纽约、芝加哥和华盛顿特区的事务所正在看到与相关的大量未使用空间的转租。

“转租不是一个风险很高的策略,”施耐德告诉CPE。“如果它不成功,就没有实质性成本”对公司而言。

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